Door: Aysha van Gorp & Mayke Westerink
Ons onderzoek in zijn volledige opmaak is te vinden onder de volgende link: https://sway.com/f8UPI1EgACuzaH2U?ref=Link&loc=edit
Inleiding
Het vinden van een studentenkamer is niet altijd even makkelijk. Naast het feit dat je eerst door de vleeskeuring moet, hebben sommigen ook nog de pech dat het niet botert met de huisbaas. Lang niet alle huisbazen zijn namelijk op hun blauwe ogen te geloven. Zo kreeg de Huurcommissie in 2016 in totaal bijna 9.300 verzoeken om bijvoorbeeld uitspraak te doen over huurverlaging in verband met gebreken. Ook betaalde studenten volgens cijfers van de Nationale Studentenvakbond landelijk gemiddeld €54,72 te veel voor hun kamer.
Een van de onderzoekers van dit onderwerp heeft onlangs zelf problemen ervaren met haar (toekomstige) huisbaas. Hij eiste een kopietje paspoort inclusief BSN-nummer, maar voor zover zij wist mag een huisbaas dat helemaal niet vragen. Ze besloot eens rond te vragen bij haar vrienden die al op kamers zitten, maar die zeiden allemaal dat ze gewoon een kopie hadden gegeven. Omdat het wettelijk verboden is om hier om te vragen, besloot ze er niet mee akkoord te gaan. Zo hield ze er geen kamer aan over, maar wel het idee voor dit onderzoek.
Het vragen om een BSN-nummer is nog geen oplichting, maar het zou wel tot oplichting kunnen leiden. Want wie weet wat de beste man (of vrouw) allemaal met jouw gegevens gaat doen? We vroegen ons af hoe het kan dat studenten zo slecht op de hoogte zijn van wat wel en niet mag, met alle gevolgen van dien. Dat resulteerde in onze onderzoeksvraag:
Hoe komt het dat studenten nog altijd worden opgelicht door hun huisbaas?
Om deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden hebben we vijf deelvragen. Ten eerste vragen we ons af, wat daadwerkelijk wel en niet mag. Hiervoor hebben we gesproken met een vrijwilliger van Rechtswinkel in Tilburg. In de volgende deelvraag gaan we kijken of studenten weten wat wel en niet mag. Om deze deelvraag te kunnen beantwoorden hebben we een enquête gehouden. In de derde deelvraag vragen we ons af wat er wordt gedaan om oplichting te voorkomen. Hiervoor hebben we gesproken met de gemeente Tilburg en Urbannerdam. Voor de vierde deelvraag zoeken we uit hoe Kamernet oplichting probeert te voorkomen. Dit doen we door eerst zelf een ‘nep kamer’ online te zetten en vervolgens te onderzoeken wat Kamernet doet om dit soort taferelen te voorkomen. Voor de laatste deelvraag laten we studenten aan het woord. De eerste studente heeft zelf oplichting meegemaakt en doet aan ons haar verhaal. De tweede studente studeert rechten en weet dus goed waar je als student op moet letten. Zij geeft tips.
Nadat we deze vijf deelvragen hebben beantwoord, eindigen we met de conclusie.
De juridische regels: hoe zit het nou eigenlijk?
We planden een afspraak met de Rechtswinkel Tilburg om te praten over de juridische kant van kamerverhuur. Wat mag de huisbaas van jou eisen en wat mag jij als huurder terugverwachten? In de volgende infographic zetten we alle regels op een rij.
Jeroen Jaspers, teamleider van Rechtswinkel Tilburg, legt ons verder uit hoe het kan dat studenten zo makkelijk worden opgelicht. Hij denkt dat het voor een deel komt doordat studenten onwetend zijn. Jaspers raadt het aan om voortijdig te informeren bij een advocaten bureau of bij de rechtswinkel zelf. “Wandel de wachtkamer gewoon eens binnen en vraag hoe het precies zit. Je weet dan hoe je dingen moet aanpakken en zo kom je minder snel in de problemen.”
,,Er zijn veel goede verhuurders, maar deze particulieren hebben meestal niet zoveel huizen. Wonenbreburg en TalentSquare in Tilburg zijn over het algemeen ook erg betrouwbaar. Maar dat houdt ook een keer op en dan gaan mensen uiteindelijk zelf op zoek naar een kamer omdat ze wanhopig zijn. Dan komen ze vaak bij een huisjesmelker of een vervelende verhuurder terecht”, zegt Jaspers. Dit is volgens hem dan ook een grote oorzaak van de oplichting.
Jaspers denkt dat het bewuste oplichten door verhuurders niet op te lossen is. ,,Omdat maar een enkeling iets durft te doen tegen die verhuurders, blijven deze huisbazen bestaan.” Ook merkt hij dat studenten vrij laks zijn als het gaat om hun woning. ,,Wij krijgen maar een enkele keer studenten die actie willen ondernemen. Vorig jaar hebben wij als rechtswinkel een actiedag gehouden, samen met de gemeente en de campus. Het viel ons erg tegen dat we maar zeven bezoekers hebben gehad. Het heeft schijnbaar geen prioriteit.”
Ten slotte geeft hij een aantal tips waar studenten zelf op kunnen letten: ,,De staat voordat je in de kamer komt wonen is erg belangrijk. Loop een rondje met de verhuurder langs de kamer en maak foto’s. Zo kan hier geen discussie over ontstaan.” Ook raadt hij het aan om een goed dossier op te bouwen, waar elk contact dat je hebt met de verhuurder in staat. ,,Er zijn een heleboel regels, maar maak er ook gebruik van”, zegt Jaspers. ,,Belangrijk is dat je voor die rechten opkomt. Je betaalt een hoop huur, en dat is allemaal prima. Maar daar mag je ook kwaliteit voor terug verwachten. Bij twijfel; durf advies in te winnen. Dat is gewoon kosteloos.”
Weten studenten hoe het zit?
Om deze deelvraag te kunnen beantwoorden, hebben we een enquête gehouden onder honderd studenten. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van SurveyMonkey. Van de 100 studenten die de enquête hebben ingevuld, wonen er 51 op kamers. De andere 49 wonen dus nog thuis.
Kopietje paspoort
De eerst vraag was al niet makkelijk, en uit de antwoorden blijkt dat een hoop studenten op dit gebied onwetend zijn. We vroegen welke instanties volgens de respondent om een kopietje paspoort mogen vragen. De resultaten staan in de volgende infographic.
De instanties die hier inderdaad om mogen vragen, zijn: de bank, de overheid, je werkgever, je zorgverzekeraar en je verzekering. Een groot deel van de respondenten wist dat de bank en de overheid hier om mag vragen, maar van de werkgever (79%), de zorgverzekeraar (72%) en de verzekering (64%) zijn ze minder op de hoogte. Wat ook tegenvalt, is het percentage studenten dat denkt dat je huisbaas om een kopietje paspoort mag vragen. Dit mag namelijk niet, maar toch is 31% van de respondenten er van overtuigd dat dit wettelijk is toegestaan. Daarnaast dacht ook 16% van de studenten dat een hotel hier om mag vragen, gevolgd door 13% die denkt dat de provider hier recht op heeft.
Bemiddelingskosten
De tweede vraag ging over bemiddelingskosten. Wat denken de studenten, mag de bemiddelaar die voor hun een kamer geregeld heeft, om bemiddelingskosten vragen?
11% van de studenten is er van overtuigd dat een bemiddelaar hier altijd om mag vragen; dit is onjuist. Meestal mag hier niet om gevraagd worden, maar er zijn uitzonderingen; 45% van de studenten heeft hier het goede antwoord aangekruist. De overige 43% dacht dat dit nooit mag.
Kamer betreden
In de derde vraag werd gesteld of een huisbaas zomaar je kamer mag betreden zonder toestemming.
94% van de studenten was ervan op de hoogte dar de huisbaas niet zomaar je kamer mag betreden, de overige 6% denkt dat dit wel mag.
Reparaties en onderhoud
Bij de vierde vraag moesten studenten aangeven of ze denken dat zij zelf de kosten voor onderhoud en reparaties moeten betalen, of dat dat aan de huisbaas is.
82% van de respondenten dacht inderdaad dat dit aan de huisbaas is, de rest dacht dat je dit zelf moet betalen.
Contract
Bij vraag vijf konden studenten aangeven of ze zelf een contract zouden tekenen zonder dat ze de huisbaas vooraf ontmoet hebben.
81% van de studenten gaf aan dat ze dit niet zouden doen, de andere 19% wel.
Eigen ervaring
Verder gaf 69% van de studenten aan dat ze nog nooit oplichting door hun huisbaas hebben meegemaakt. 9% is wel slachtoffer van oplichting geworden.
Conclusie enquête
Onze enquête is niet representatief, want we hebben maar honderd studenten ondervraagd en zij zijn allemaal via Facebook bij onze enquête gekomen, dus het zijn grotendeels mensen uit onze eigen omgeving. Echter geeft het voor dit onderzoek toch goed weer dat een flink deel van de studenten niet goed op de hoogte is van de juridische regels. Dat bijvoorbeeld 1 op de 3 studenten denkt dat een huisbaas om een kopietje paspoort mag vragen, maakt toch pijnlijk duidelijk hoe onwetend studenten zijn. Ook bestaat er over de bemiddelingskosten veel onduidelijkheid. Voor hun eigen veiligheid zou het daarom goed zijn als studenten zich wat meer verdiepen in de juridische regels.
De bestrijding van oplichterij
Huurteam
Stel je wordt slachtoffer van een huisjesmelker, wat dan? In verschillende steden heb je hiervoor een speciaal huurteam, bijvoorbeeld in Utrecht. Het huurteam is opgezet door Urbannerdam en heeft als doel om studenten te helpen wanneer zij te veel betalen voor hun studentenkamer. Ilse Jurriëns werkt bij het huurteam, en vertelt er in de onderstaande audio meer over.
De overheid heeft dus een puntentelling, waar het huurteam gebruik van maakt. Ook jijzelf kunt hier gebruik van maken als je denkt dat je te veel betaalt voor je huur. Met de puntentelling kun je berekenen wat de maximale huurprijs is. Deze puntentelling wordt gebaseerd op een aantal factoren. Zo wordt de oppervlakte opgemeten, er wordt gekeken naar de verwarming, naar de kwaliteit van de keuken, wc en badkamer en of er extra buitenruimte/fietsenstalling is. Ook wordt er gelet op de omgeving van het huis.
Uiteindelijk doet de huurcommissie uitspraak of jij inderdaad te veel betaald. Deze uitspraak is bindend.
Gemeente Tilburg
Ook bij de gemeente ligt er een verantwoordelijkheid voor de kamerverhuur. Han te Brummelstoete is beleidsmedewerker Wonen in Tilburg. Hij is betrokken bij studentenhuisvesting, overlegt met de studentenraad en heeft contact met de Universiteit van Tilburg. Wij vroegen ons af wat de gemeente Tilburg doet en kan doen tegen oplichting door huisbazen.
Te Brummelstoete zegt dat hij weinig specifieke klachten van oplichting krijgt. De gemeente geeft vergunningen af voor de panden die worden omgebouwd voor studenten en arbeidsmigranten. Hierbij wil de gemeente vooral zorgen dat de leefbaarheid in die gebieden niet te veel wegzakt doordat er te veel van hetzelfde in een straat zit. ,,Dat wil niet zeggen dat we ook in een keer zicht hebben op of de persoon die de vergunning aanvraagt daar goed bezig is.”
Als blijkt dat een huisbaas zijn/haar huurders oplicht, kan de gemeente er vaak niet direct iets aan doen. ,,Als de huisbaas ook dingen doet die in strijd zijn met de verordening, dan is er natuurlijk wel een kans om op te treden”, licht Te Brummelstoete toe. ,,Als het alleen gaat over verkeerde voorlichting die hij geeft of zich niet houdt aan de afspraken die hij met mensen maakt over het onderhoud en over de prijsvorming, dan kunnen wij er niet veel mee.” Wel kunnen ze de gedupeerden doorverwijzen naar de huurcommissie.
De gemeente Tilburg heeft de afgelopen jaren een forse kwaliteitsslag gemaakt in zowel de aantallen als de kwaliteit van studentenwoningen. Tussen 2012 en 2014 hebben ze tussen de duizend en twaalfhonderd zelfstandige/semi-zelfstandige woningen opgeleverd. Een voorbeeld hiervan is Talent Square. Dit zorgt ervoor dat zowel Nederlandse als internationale studenten minder problemen hebben met hun huisbaas.
Wel merkt de gemeente Tilburg dat de internationale studenten een zwakke groep is. Zo kwamen er vorig jaar veel meer exchange studenten dan dat de universiteit van Tilburg had verwacht. Veel van deze studenten hadden zich niet goed voorbereid, en stonden hier op de stoep zonder verblijf. ,,Wij proberen studenten te waarschuwen voor deze taferelen. Maak voor je de kamer hebt gezien geen geld over, check dubbel of alles klopt”, zegt de beleidsmedewerker. Hij geeft een voorbeeld van een student uit Italië. Deze student kwam in mei al kijken of zijn woning goed geregeld was, en of alle afspraken klopten.
Als je dit niet doet loop je helaas de kans dat huurbazen misbruik van je maken. Om de internationale studenten nog beter te helpen gaat International Office iemand inzetten die de vraag en aanbod op de particuliere markt probeert te faciliteren. Hierbij ligt de focus op de taalbarrières op te lossen.
Te Brummelstoete denkt dat een te goed vertrouwen een van de redenen van dit soort oplichting is. ,,Natuurlijk moet je op zaken kunnen vertrouwens, maar helaas kan dit niet altijd”, zegt hij. Daarom drukt hij nogmaals op het hart dat je als student extra goed moet opletten.
Wat doet Kamernet
Om te kijken hoe makkelijk het is om iemand op te lichten via een site als Kamernet, besloten we het zelf eens te proberen. Op het adres van school zetten we met een vals mailadres een kamer online. Alles verliep heel makkelijk, maar nadat we het voltooid hadden kregen we een scherm waar stond dat de kamer eerst gescreend moest worden. Kamernet doet dus in elk geval wel wat om te voorkomen dat studenten worden opgelicht.
Daarnaast heeft Kamernet een speciale pagina waarop ze uitleggen hoe je een oplichter kan herkennen en wat zij er tegen doen.
Ten eerste gaat het altijd om een oplichter in het buitenland. Vaak spreekt deze slecht Nederlands of stapt hij/zij midden in het gesprek over op Engels. De oplichter gaat niet goed in op de vragen die je hem/haar stelt en ook vraagt een oplichter je vooraf borg te betalen of geld over te maken zonder dat je de kamer vooraf hebt gezien. Vaak moet dit via Western Union, MoneyGram, Airbnb of Homeaway. Wanneer hij of zij zegt dat de sleutel per post wordt opgestuurd, heb je ook genoeg reden om deze persoon niet te vertrouwen.
Uiteraard doet ook Kamernet haar best om oplichters van haar site te houden. Shari van Kamernet zegt er het volgende over: ,,Om scammers te voorkomen, neemt Kamernet preventieve stappen door alle inhoud op de website te screenen. Er is een speciaal team die elke advertentie, elk nieuw account en elke wijziging in beide screent. Dit team blokkeert veel accounts waardoor het grootste deel van potentiële scammers niet online komen te staan. Daarnaast heeft Kamernet de IP adressen van bepaalde regio’s geblokkeerd, dit zijn regio’s waar veel scam meldingen vandaan komen. Deze personen hebben dus geen toegang tot Kamernet.
Helaas weten enkele oplichters de screening, vaak na een aantal keer, te omzeilen. Daarom wordt iedere melding van misbruik geregistreerd en direct gecontroleerd door Kamernet. Zo zien wij ook meteen of er al meerdere meldingen zijn gedaan en welke actie daarop is ondernomen. Wanneer er inderdaad sprake is van misbruik wordt de advertentie en/of de misbruiker direct verwijderd van Kamernet.nl. Tevens worden de gegevens van de misbruiker geregistreerd zodat hij of zij zich niet opnieuw kan registreren met die gegevens.
We passen de naam aan naar ‘BLOCKED USER’ om aan te geven dat het om een geblokkeerd account gaat. Verder is het afhankelijk van de situatie welke acties er nog meer worden ondernomen door Kamernet.”
Als het kwaad eenmaal geschied is, kan Kamernet er niks maar aandoen vertelt Shari: ,,Oplichters hebben maar een half uur nodig om veel reacties te ontvangen, aangezien ze voor heel aantrekkelijke prijzen woningen aanbieden en verder te gaan op de persoonlijke e-mail. Vanaf daar hebben wij geen controle meer. “
Studenten aan het woord
Toen de 19-jarige Natasha Alzer een kamer vond in Utrecht, kon ze haar geluk niet op. Ze huurde haar kamer bij een mevrouw, maar al snel bleek er iets niet te kloppen. Via Skype deelt ze haar verhaal. Om uit te zoeken hoe je een situatie zoals die van Natasja het beste kan voorkomen, spraken we met Anique Smits uit Bladel. Ze studeert rechten aan Avans in Tilburg en weet veel van huurrecht. Zij legt uit waar je als student het beste op kan letten als je op kamers gaat.
Studenten over oplichting from Aysha van Gorp on Vimeo.
Conclusie